Quali sono i mutui che si possono surrogare?

Domanda di: Marcella Rizzi  |  Ultimo aggiornamento: 25 agosto 2026
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La surroga del mutuo è consentita per la quasi totalità dei mutui ipotecari (prima o seconda casa, acquisto, ristrutturazione, liquidità, fondiari, chirografari o accollati), a patto che sia trasferito il medesimo debito residuo presso un'altra banca. È possibile surrogare anche mutui già precedentemente surrogati, sia a tasso fisso che variabile, spesso senza costi aggiuntivi.

Quali tipi di mutuo si possono surrogare?

Surroga del mutuo liquidità, prima casa, ristrutturazione, etc. I mutui che possono essere sottoposti a surroga sono diversi: mutuo bancario, mutuo fondiario, mutuo chirografico, mutuo agrario, mutuo di liquidità, mutuo prima casa o seconda casa, immobili a uso commerciale, mutuo accollato.

Quali mutui non si possono surrogare?

Non si possono surrogare i mutui con un'altra banca se il capitale residuo è troppo basso (spesso sotto i 50.000€), se la situazione reddituale del mutuatario è peggiorata, se ci sono rate scadute, se il mutuo è in fase avanzata (vicino all'estinzione), se il contratto originale contiene clausole restrittive, o se si cerca di surrogare un mutuo già surrogato più volte con la stessa banca, caso in cui si può optare per la rinegoziazione. Anche i mutui con garanzie speciali potrebbero non essere trasferibili.
 

Quando conviene fare una surroga nel 2025?

Stai pensando di surrogare il tuo mutuo? Ottobre 2025 potrebbe essere il momento ideale per farlo. Secondo gli ultimi dati ABI, infatti, la media dei tassi sui mutui si è attestata intorno al 3,25%, in calo rispetto a settembre e nettamente inferiori rispetto a due anni fa.

La banca può rifiutare una surroga?

Sì, la banca può rifiutare la surroga, ma non quella originaria, che è obbligata per legge ad accettare il trasferimento, bensì la <<<>>>nuova banca che subentra, la quale valuta l'operazione in base all'affidabilità creditizia del cliente e al valore dell'immobile, potendo rifiutare se l'operazione non è conveniente o presenta rischi elevati (es. debito residuo basso, svalutazione immobile, storia creditizia negativa).